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Nebenkosten beim Liegenschaftskauf

Mit welchen Zahlungen müssen Sie in etwa rechnen, wenn ein Grundstück, Haus oder eine Eigentumswohnung angeschafft wird.

Der Kauf eines Grundstückes, einer Eigentumswohnung oder auch eines Hauses gehört wohl nicht zu den Geschäften des täglichen Lebens, so dass die Wenigsten mit den damit verbundenen rechtlichen und formellen Abläufen vertraut sind. Diese werden aber in der Mehrzahl der Fälle ohnehin vertrauensvoll in die Hände eines Rechtsanwaltes oder Notars gelegt. Übrig bleibt aber in jedem Fall die Kalkulation des finanziellen Aufwandes, insbeson-dere der Belastungen die neben dem Kaufpreis auf den Käufer zukommen.

Daher in der Folge ein Überblick:

1. Maklergebühren:

Hat ein Makler an der Vermittlung des Kaufobjektes mitgewirkt, und sei es auch bloß in Form einer kurzen Führung durch das Objekt, dann steht ihm jedenfalls ein Anspruch auf Provision zu. Voraussetzung ist natürlich, dass es dann tatsächlich zum Kaufvertragsabschluss kommt oder hätte kommen müssen. Der Provisionsanspruch beträgt in der Regel 3 % des Kaufprei-ses zuzüglich 20 % USt.. Die Höhe ist aber auch davon abhängig, ob auch der Verkäufer zur Provisionszahlung verpflichtet ist. Ansonsten könnte der Provisionsanspruch bis zu 6 % stei-gen. Allerdings ist der Makler verpflichtet den Käufer über die zu entstehenden Gebühren einschließlich der Maklerprovision vor Abschluss des Maklervertrages schriftlich zu unterrich-ten.

Jedenfalls empfiehlt es sich vor Besichtigung bzw. bereits bei der ersten Kontaktaufnahme mit dem Makler ausdrücklich eine Regelung zu treffen und dies schriftlich festzuhalten.

2. Grunderwerbssteuer:

Die Grunderwerbssteuer ist vor Einverleibung des Eigentumsrechtes im Grundbuch zu be-zahlen, und durch die Vorlage einer Unbedenklichkeitsbescheinigung oder einer Bestätigung über die Selbstbemessung durch den Notar oder Rechtsanwalt nachzuweisen. Sie besteht in einem festen Prozentsatz von 3,5 % des Kaufpreises, bei Erwerb zwischen Ehegatten oder Eltern, Großeltern und Kinder 2 %.

3. Eintragungsgebühr

Mit dem Antrag auf Einverleibung des Eigentumsrechtes im Grundbuch ist neben der Einga-begebühr in der Höhe von derzeit EUR 39,-- auch eine Eintragungsgebühr für das Eigen-tumsrecht in Höhe von 1 % vom Kaufpreis zu entrichten.




Wurde für den Erwerb der Liegenschaft ein Kredit aufgenommen, so erwartet die Bank in der Regel eine pfandrechtliche Sicherstellung der Kreditforderung im Grundbuch, dabei entsteht eine weitere Gebühr in der Höhe von 1,2 % vom einzutragenden Kreditbetrag bzw. Höchst-betrag.

4. Kosten der Errichtung des Kaufvertrages:

Hier einen verbindlichen Betrag anzugeben ist schwer möglich. Der Rechtsanwalt oder Notar muss für die Errichtung und Abwicklung des Kaufvertrages zumindest folgende Leistungen erbringen:

a. Besprechung und Entwurf des Kaufvertrages
b. Selbstbemessung und Ablieferung der Grunderwerbssteuer
c. Antrag auf Einverleibung des Eigentumsrechtes im Grundbuch
d. Treuhändige Verwahrung des Kaufpreises und treuhändige Abwick-lung des Vertrages


Je nach Komplexität kommen noch eine Reihe von Zusatzleistungen hinzu, wie etwa Bean-tragung einer Rangordnung für die beabsichtigte Veräußerung (zur Sicherstellung des Eigen-tumserwerbes für die Maximaldauer von 1 Jahr), Antrag auf Genehmigung durch die Grund-verkehrskommission, sowie allenfalls mehrfach durchzuführende Gespräche mit den Käufern und Verkäufern, Korrespondenzen usw. Je nach Schwierigkeitsgrad und Ausgestaltung des Vertrages ist daher auch mit höheren Kosten zu rechnen. Die Berechnung dieser einzelnen Leistungen erfolgt grundsätzlich auf der Basis des vereinbarten Kaufpreises. Allerdings be-stehen hierfür relativ komplizierte Berechnungsvorschriften nach dem Rechtsanwaltstarifge-setz oder dem Notariatstarifgesetz.
Es kann daher nur der diesbezügliche Kostenaufwand nur anhand eines Beispieles darge-stellt werden:
Auf der Basis eines Kaufpreises von EUR 150.000,-- würde die Errichtung des Vertrages EUR 2.458,10 zuzügl. 20 % USt ausmachen. Für die treuhändige Abwicklung wäre eine Verwahrungsgebühr von weiteren EUR 673,-- zuzügl. 20 % Ust zu verrechnen, sowie die Kosten für den einfachen Grundbuchsantrag in der Höhe von EUR 386,-- zuzügl. 20 % Ust. Hinzu kommt noch die notwendige Beglaubigung von mindestens 2 Unterschriften auf dem Kaufvertrag was mit weiteren EUR 75,60 zu Buche schlagen würde. Bereits ein durchschnitt-liches Geschäft würde daher Kosten von rd. € 4.200,- mit sich bringen.


Tatsächlich sind aber sehr viele Rechtsanwälte und Notare bereit nach Abklärung der Um-stände und einem durchschnittlichen Aufwand die Gesamtleistungen zu pauschalieren, was aber jedenfalls vorher vereinbart werden soll. In der Praxis wird hier oft ein Fixprozentsatz von 1,5 – 2 % zuzügl. Ust des Kaufpreises angeboten.

Abschließend ist festzuhalten, dass im Bereich der Grunderwerbssteuer und der Eintra-gungsgebühr die Kosten feststehen und nicht verhandelbar sind, im Verhältnis zum Makler und zum Vertragserrichter hängt es von ihrem persönlichen Verhandlungsgeschick ab hier noch Einsparungsmöglichkeiten zu finden. Als Faustregel gilt, dass die Nebengebühren mit rund 11 % des Kaufpreises zu veranschlagen sind.

RA Dr. Thomas Hofer-Zeni (07.04.2005)

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