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Betriebskosten bei Eigentumswohnung

Überblick über die "Betriebskosten" im Wohnungseigentumsrecht

BETRIEBSKOSTEN BEI EIGENTUMSWOHNUNGEN


Wer es einmal gewagt hat, sich in das Dickicht der Betriebskostenregelungen im Wohnrecht zu vertiefen, wird rasch gemerkt haben, dass er es mit einer äußerst verwirrenden Problematik zu tun hat. Allein die Breite möglicher Kosten, als auch die Frage anzuwendender Aufteilungsschlüssel ist Thema genug, um mehrere Bücher zu füllen.
Es soll daher versucht werden, in dem vorgegebenen Rahmen einen kurzen Abriss der Grundlagen des Betriebskostenrechtes im Wohnungseigentum darzustellen:

Die Betriebskosten beim Wohnungseigentum setzen sich grundsätzlich aus zwei Positionen zusammen, den Rücklagen und den Aufwendungen (Das Wohnungseigentumsgesetz verwendet den Begriff der „Betriebskosten“ nicht). Während die Rücklage als Ansparung für zukünftige – in der Regel größere – Ausgaben gedacht ist, setzen sich die Aufwendungen aus den laufenden Kosten zusammen, das heißt jenen Kosten, die sozusagen den „Normalbetrieb“ finanzieren sollen.

1. Rücklagen:
Gemäß dem WEG haben die Wohnungseigentümer eine angemessene Rücklage zur Vorsorge für künftige Aufwendungen zu bilden. Das Gesetz sieht für die Verwendung der Rücklagen keine zwingenden Widmungen vor. Durch die Zahlung erwirbt die Eigentümergemeinschaft (nicht der einzelne Wohnungseigentümer) Eigentum an der Rücklage. In der Regel werden die Rücklagen für Investitionen, die über laufende Instandhaltung hinausgehen oder für in Aussicht genommene Verbesserungsarbeiten genutzt (z.B. Lifteinbau, Austausch der Fenster, Fassadensanierung usw.). Die Miteigentumsanteile an der Rücklage gehen bei Veräußerung der Eigentumswohnung auf den neuen Eigentümer über, eine Auszahlung der bisher geleisteten Beiträge an den bisherigen Eigentümer kommt nicht in Frage.

Die Höhe der Rücklage wird durch die Wohnungseigentümergemeinschaft bzw. durch den Verwalter festgelegt und ist von den konkreten zu erwartenden Maßnahmen bzw. auch von den Besonderheiten der jeweiligen Liegenschaft abhängig.

2. Aufwendungen:
Unter diesen allgemeinen Begriff fallen alle laufenden Kosten, die mit der Liegenschaft zusammenhängen. Die einzelnen Aufwendungen sind im Wesentlichen folgende:

a) Bewirtschaftungskosten:
Dazu zählen überwiegend die aus dem Mietrecht bekannten Betriebskosten und öffentlichen Abgaben (z.B. Wassergebühren, Rauchfangkehrung, Beleuchtung der allgemeinen Hausteile, Versicherungen des Hauses, Verwaltungskosten usw.). Hinsichtlich dieser Kosten wird bei einem gemischten Haus mit Altmietbestand der gesetzlich vorgesehene Aufteilungsschlüssel zugunsten des mietrechtlichen Verteilungsschlüssels verdrängt.
b) Heiz- und Warmwasserkosten:
Diese gehören auch zu den Liegenschaftsaufwendungen, wenn eine gemeinsame Wärmeversorgungsanlage besteht. Die Verteilung der Kosten erfolgt zumeist gem. den Bestimmungen des Heizkostenabrechnungsgesetzes.
c) Erhaltungs- und Verbesserungskosten:
Dazu zählen alle Aufwendungen, die die Erhaltung und Verbesserung der Liegenschaft betreffen, soweit dies nicht den einzelnen Eigentumsobjekten zugeordnet werden kann. Darunter fielen etwa die Sanierung der Fassade, Erhaltungsarbeiten an Dächern, Sanierung/Neuverlegung einer Steig- oder Gasleitung, usw..

3. Die Aufteilung
Die Aufteilung der oben genannten Aufwendungen kann nach folgenden Varianten erfolgen:

 Das Wohnungseigentumsgesetz sieht grundsätzlich eine Aufteilung im Verhältnis der Miteigentumsanteile vor. Die Miteigentumsanteile ergeben sich aus dem Grundbuch.
 Es kann allerdings zwischen den Wohnungseigentümern jederzeit eine gesonderte Vereinbarung mit einem abweichenden Aufteilungsschlüssel vereinbart werden. Eine solche Vereinbarung muss schriftlich geschlossen werden, und es müssen alle Miteigentümer zustimmen. Dann gilt diese Vereinbarung aber auch für jeden neuen Wohnungseigentümer. Eine Änderung ist nur möglich durch neue Vereinbarung. Hat sich seit dem Abschluss dieser Vereinbarung die Nutzungsmöglichkeit stark verändert, kann jeder der Wohnungseigentümer eine Anpassung des Aufteilungsschlüssels durch das Gericht beantragen.
 Besteht ein vor Wohnungseigentumsbegründung geschlossener Hauptmietvertrag weiter, dann gelten die oben dargestellten Aufteilungsregelungen nur für die Beiträge zur Rücklage sowie die Kosten für die Erhaltung und Verbesserung. Sämtliche übrigen Aufwendungen (das sind insbesondere die laufenden Bewirtschaftungskosten) sind nach dem Aufteilungsschlüssel zu tragen, der für das vor Wohnungseigentumsbegründung eingegangene Hauptmietverhältnis maßgeblich war. Das ist zumeist der Nutzflächenschlüssel der gem dem Mietrechtsgesetz zugrunde gelegt wird.
 Soweit einzelne Aufwendungen vom Verbrauch abhängig sind (z.B. Wasser), kann mit einem zwei Drittel Mehrheitsbeschluss eine Aufteilung nach den Verbrauchsanteilen beschlossen werden.

4. Die Abrechnung über die Aufwendungen ist durch die Hausverwaltung binnen 6 Monaten nach Ablauf der Abrechnungsperiode (das ist in der Regel das Kalenderjahr) zu legen. Die Wohnungseigentümer haben einen Anspruch auf Rechnungslegung. Ergibt sich aus der Abrechnung ein Fehlbetrag, dann haben die Wohnungseigentümer entsprechend der genannten Aufteilungsgrundsätze den Fehlbetrag binnen zwei Monaten nach Rechnungslegung nachzuzahlen. Auch wenn die Wohnungseigentümer gewechselt haben, haftet derjenige für den Fehlbetrag, der in dem Zeitpunkt Eigentümer war, in dem die Nachzahlung fällig wurde.

Grundsätzlich ist festzuhalten, dass die Mehrzahl der Abrechnungsvarianten durch die Miteigentümer selbst beschlossen werden kann. Einziger Hinderungsgrund wären im Haus befindliche Altmietbestände, die die oben geschilderten Beschränkungen erfordern. Erfahrungsgemäß ist es immer schwierig, bei als ungerecht empfundenen Aufteilungsschlüsseln eine Mehrheit zu erwirken, sodass eine Änderung oft gar nicht oder nur unter großem Aufwand zustande kommt. Gerade aus diesem Grund ist es empfehlenswert, sich vor Unterfertigung des Kaufvertrages über eine Eigentumswohnung eingehend über eine vereinbarte Form der Aufteilung der Aufwendungen zu informieren. Dasselbe gilt auch für allenfalls bereits beschlossene oder geplante Arbeiten am Haus. Anderenfalls ist nicht auszuschließen, dass unerwartete Zahlungsverpflichtungen die Freude am neu erworbenen Eigentum ein wenig trüben.

RA Dr. Thomas Hofer-Zeni (17.02.2006)

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