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Die Wohnrechtsnovelle 2006

Einige wichtige Änderungen für Mieter und Wohnungseigentümer

In regelmäßigen Abständen beglückt uns der Gesetzgeber mit der Änderung der wohnrechtlichen Bestimmungen und trägt damit neben der begrüßenswerten Vereinfachung von rechtlichen Regelungen auch häufig zur Verwirrung bei Mietern, Vermietern und Wohnungseigentümern bei. Auch im Jahre 2006 hat eine solche Novellierung der wohnrechtlichen Bestimmungen nach langer Vorarbeit stattgefunden, diese Bestimmungen sind ab dem 01.05.2006 in Kraft. Es sollen daher die wichtigsten Änderungen im Bereich des Wohnungseigentumsgesetzes bzw. des Mietrechtes in Kürze dargestellt werden:

1. Änderungen im Wohnungseigentumsrecht:

- Klargestellt wird nunmehr, dass auch an Stapelparkplätzen in Wohnungseigentumsanlagen Wohnungseigentum begründet werden kann;
- Wohnungseigentum an einem Parkplatz kann für die Dauer von drei Jahren nach der Begründung von Wohnungseigentum nur durch Personen erworben werden, die bereits Wohnungseigentümer an der gegenständlichen Liegenschaft sind: Nach drei Jahren fällt diese Beschränkung weg;
- Änderungen der Nutzwerte sind nunmehr auch auf einfacherem Wege, nämlich durch beglaubigte Vereinbarung der Wohnungseigentümer möglich, ebenso wie kleinere Veränderungen bei den Nutzwerten vereinfacht grundbücherlich eingetragen werden können;
- Klargestellt ist nun auch, dass die Wohnungseigentümer Ansprüche aus dem Wohnungseigentum (zB. Gewährleistungs- oder Schadenersatzansprüche) an die Eigentümergemeinschaft abtreten können. Damit können diese Forderungen durch die Wohnungseigentümergemeinschaft bzw. deren Vertreter (Verwalter, Mehrheit) geltend gemacht werden können.

2. Änderungen im Mietrechtsgesetz:

- zu den Mietgegenständen auf die das Mietrechtsgesetz nur teilweise anzuwenden ist, und damit insbesondere die Vorschriften über die Höhe des Mietzinses wegfallen wurde nunmehr auch der Zubau der aufgrund einer nach dem 30.04.2006 erteilten Baubewilligung neu errichtet wurde, hinzugefügt.

- Neu eingeführt wurde auch die Verpflichtung des Vermieters, erhebliche Gefahren für die Gesundheit der Bewohner zu beseitigen. Der Gesetzgeber denkt hier etwa an Wasserleitungen aus Blei, ungeerdete Elektroinstallationen oder allfällige Verwendung von gefährlichen Baustoffen wie Asbest.
- Zu den Investitionen des Mieters, für die er einen Ersatzanspruch bei Auflösung des Mietverhältnisses hat, kommt nun auch die Erneuerung einer bei Beginn des Mietverhältnisses bereits vorhandenen, aber schadhaft gewordenen Heiztherme oder eines Wasserboilers hinzu. Damit ist klargestellt, dass zwar der Mieter diese Geräte auszutauschen hat wenn sie während des aufrechten Mietvertrages defekt werden, dafür allerdings nach Auflösung des Mietverhältnisses einen Ersatz vom Vermieter verlangen kann.
- Eingeführt wurde eine Anzeigepflicht des Mieters, wenn im Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrages die Wohnung oder Teile davon nicht brauchbar sind oder die Badegelegenheit nicht dem zeitgemäßen Standard entspricht. Tut er dies nicht, so verliert er seine Berechtigung auf nachträgliche Änderung des Mietzinses.
- Bei befristet abgeschlossenen Mietverträgen, die ohne ausdrückliche Regelung einfach weiter fortgesetzt werden, wird nun festgehalten, dass diese automatisch einmalig um weitere drei Jahre verlängert werden. Wird der Mietvertrag nach Ablauf dieser drei Jahre nicht aufgelöst, gilt er als auf unbestimmte Zeit erneuert.
- Eine sehr angenehme Änderung hat sich dadurch ergeben, dass die ursprünglich notwendige gerichtliche Kündigung vom Mieter nunmehr nicht mehr notwendig ist. Der Mietvertrag kann jetzt durch eine einfache schriftliche Kündigung an den Vermieter beendet werden. Der Vermieter muss weiterhin für eine Kündigung das Gericht bemühen.

Die vorliegenden Änderungen sind nur ein Auszug aus dem durchaus komplexen Gesetzeswerk. Es bleibt abzuwarten, in wie weit sich hier diese Regelungen in der Praxis bewähren werden.

Thomas Hofer-Zeni (05.09.2006)

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Rechtsanwalt
Dr. Thomas Hofer-Zeni
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