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Wichtiges beim Mietvertrag

Was beim Abschluss eines Mietvertrages zu beachten ist

Mietverträge gibt es viele, ebenso wie es viele Mietobjekte gibt. Die Bedingungen und der gesetzliche Rahmen für die Anmietung von unbeweglichen Wohnungen oder Geschäftsräumlichkeiten variieren in hohem Maße. Es können daher nur ein grober Abriss der einerseits zu erwartenden Kosten im Zusammenhang mit der Anmietung einer Wohnung und einige wesentliche Punkte, die mit einem Mietvertrag über eine Wohnung verbunden sind, angeführt werden:

1. Kosten:
a) Makler:
Haben Sie einen Makler beauftragt, oder hat ein Makler die Wohnung vermittelt, dann steht ihm eine so genannte Maklerprovision zu, und zwar mit Abschluss des Mietvertrages. Der dabei zulässige Höchstbetrag ist die dreifache Monatsmiete, die sich aus dem Grundmietzins, den Betriebskosten und der Mehrwertsteuer zusammensetzt.

b Kaution:
Um das Risiko der Uneinbringlichkeit von Ersatzansprüchen aufgrund verursachter Schäden in der Wohnung oder anderer Forderungen im Zusammenhang mit dem Mietvertrag zu minimieren, ist der Vermieter berechtigt, bei Abschluss des Mietvertrages eine Kaution zu verlangen. Üblich sind hier Beträge zwischen zwei und drei Monatsmieten, wobei die Höhe frei vereinbar ist, so dass auch erhebliche Über und Unterschreitungen vorkommen können.

Die Kaution muss seitens des Vermieters für die gesamte Dauer des Mietvertrages verzinst angelegt werden, wobei sich die Zinsen nach den für Spareinlagen von den Banken üblicher Weise gewährten Verzinsungen richten müssen. Wird das Mietverhältnis aufgelöst, muss vom Vermieter die Kaution samt Zinsen zurückgezahlt werden. Dabei ist er allerdings berechtigt, Forderungen die ihm aus dem Mietverhältnis zustehen (etwa Ersatzansprüche für Schäden, die der Mieter in der Wohnung verursacht hat) von der Kaution einzubehalten.

c) Vertragsgebühr:
Jeder Mietvertrag ist zu vergebühren, und zwar ist die Gebühr an das zuständige Finanzamt abzuliefern. In der Regel ist der Bestandgeber verpflichtet 1 % der Bemessungsgrundlage an das Finanzamt zu bezahlen. Bemessungsgrundlage ist die Gesamtsumme des während der gesamten Mietvertragsdauer zu bezahlenden Mietzinses inkl. Betriebskosten und Mehrwertsteuer. Dies gilt allerdings nur bei Mietverträgen über Wohnungen bis maximal drei Jahre, anderenfalls bleibt es – so wie auch bei Mietverträgen die auf unbestimmte Dauer geschlossen wurden – bei einer Bemessungsgrundlage des dreifachen Jahresmietzinses inkl. Betriebskosten und Umsatzsteuer. Diese Vertragserrichtungsgebühr ist regelmäßig vom Mieter dem Vermieter zu ersetzen.

d) Sonstige Zahlungen:
Häufig werden vom Vermieter weitere Zahlungen verlangt, die mit entsprechender Vorsicht zu genießen sind. Zulässig wären etwa Mietzinsvorauszahlungen (die dann aber zur Gänze auf den laufenden Mietzins angerechnet werden müssen), tatsächliche Übersiedlungskosten des Vormieters sowie tatsächliche Investitionskosten des Vormieters.
Eine bloße Ablöse dafür, dass der Vermieter das Mietrecht einräumt oder überhöhte Ablösen für nicht oder nur zum Teil getätigte Investitionen sind verboten und können auch nach Abschluss des Mietvertrages zurückverlangt werden, ohne dass dies Auswirkung auf die sonstigen Bestimmungen des Mietvertrages hätte.

2. Befristungen:
Viele Wohnungen unterliegen dem Mietrechtsgesetz und sieht dieses bei befristeten Mietverhältnissen Sonderregelungen vor. Eine Befristung ist mit Ausnahme der Anmietung einer Zweitwohnung für einen Zeitraum, der nicht länger als sechs Monate beträgt, nur für einen Mindestzeitraum von drei Jahren zulässig. Eine bei Abschluss des Mietvertrages vereinbarte frühere Beendigung des Mietverhältnisses ist unwirksam. Diesbezüglich muss der Mieter aber jedenfalls das Recht haben, nach zumindest einem Jahr den Mietvertrag jeweils zum Monatsletzten schriftlich unter Einhaltung einer dreimonatigen Kündigungsfrist zu kündigen. Wenn ein Mietvertrag, der dem Mietrechtsgesetz unterliegt, für kürzer als drei Jahre abgeschlossen wurde, dann gilt er als auf unbestimmte Zeit abgeschlossen, was dann für den Vermieter das Problem mit sich bringt, dass eine Kündigung nur aus den im Gesetz aufgezählten Kündigungsgründen möglich ist. Wenn Mietverträge, die auf eine bestimmte Zeit abgeschlossen worden sind, nach Ablauf dieser Zeit weder vertraglich verlängert noch aufgelöst werden, dann gelten sie einmalig auf weitere drei Jahre verlängert. Ebenso ist eine Verlängerung von befristeten Mietverhältnissen beliebig oft möglich, jedoch jeweils um mindestens weitere drei Jahre.

3. Mietzins:
Unterliegt eine Wohnung dem Mietrechtsgesetz, dann sind für die Berechnung des höchstzulässigen Mietzinses sehr komplizierte Regelungen vorgesehen. Grundsätzlich sieht auch das Mietrechtsgesetz bei bestimmten Wohnungen, etwa jenen, die aufgrund einer nach dem 08.05.1945 erteilten Baubewilligung neu errichtet wurden oder Wohnungen der Kategorie A oder B mit einer Fläche von mehr als 130 m2 die Möglichkeit vor, einen angemessener Mietzins zu vereinbaren.
Wenn dies allerdings nicht der Fall ist, so ist bei der Berechnung des Mietzinses grundsätzlich ein so genannter Richtwert pro Quadratmeter zugrunde zu legen. Dieser Richtwert bezieht sich auf eine „Normwohnung“ mit üblicher Ausstattung in brauchbarem Zustand und in durchschnittlicher Lage. Dieser Richtwert erfährt dann entsprechende Ab- oder Zuschläge, je nachdem ob die Lage, Ausstattung, Kategorie, usw. besser oder schlechter als diese Normwohnung ist. Die Richtwerte werden für jedes Bundesland durch Verordnung des Justizministers festgesetzt. der neue Richtwert für Mietverträge, welche ab dem 01.04.2006 abgeschlossen werden, beträgt beispielsweise in Wien € 4,57 / m2 / monatlich.
Wenn man der Meinung ist, dass der vereinbarte Mietzins zu hoch scheint, besteht die Möglichkeit einen Antrag bei der Schlichtungsstelle oder bei Gericht geltend zu machen. Dies muss binnen drei Jahren nach Abschluss des Mietvertrages geschehen, ansonsten ist eine Herabsetzung nicht mehr möglich.
Keine Beschränkungen hinsichtlich der Höhe des Mietzinses gibt es etwa bei Wohnungen in Häusern in denen sich nicht mehr als zwei selbstständige Wohneinheiten befinden, oder Wohnungen in Häusern, die ohne öffentliche Förderungsmittel aufgrund einer nach dem 30.6.1953 erteilten Baubewilligung neu errichtet wurden. Das Selbe gilt für Eigentumswohnungen die sich in einem Haus befinden, das aufgrund einer nach dem 8.5.1945 erteilten Baubewilligung errichtet wurden.

Es ist empfehlenswert, vor Abschluss eines Mietvertrages entsprechende Erfahrung durch Besichtigung einiger Wohnungen und Studieren von Mietverträgen zu sammeln. Gängige Mietverträge werden als Musterformulare an verschiedenen Stellen (Tabaktrafiken) angeboten. Hier empfiehlt sich ein eingehendes Studium, sodass man bei Unterfertigung des Mietvertrages nicht plötzlich mit einem doch sehr komplizierten Vertragswerk konfrontiert wird, das man mit Sicherheit nicht innerhalb von 10 bis 15 Minuten durchlesen und erfassen kann.

Thomas Hofer-Zeni (02.02.2007)

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Rechtsanwalt
Dr. Thomas Hofer-Zeni
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