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Rechtswidrige Klauseln im Mietvertrag

Die wichtigsten vom OGH als rechtswidrig erkannten Mietvertragsklauseln im Überblick

Wie eine Bombe schlug Ende des Jahres 2006 eine Entscheidung des Obersten Gerichtshofes in die letzten Bastionen jener Vermieter ein, die sich mit komplizierten Klauseln in Mietvertragsformblättern noch ein wenig Spielraum für ihre Rechte im Verhältnis zu ihren Mietern verschaffen wollten.
Hier wurde durch den Obersten Gerichtshof in fast allen Punkten ein klarer Riegel vorgeschoben. Mit dieser Entscheidung wurden 39 Klauseln für rechtswidrig erklärt. Hier die Wichtigsten:

1) Unzulässig ist die Verwendung einer Klausel, die die Nutzung des Mietgegenstandes zu anderen Zwecken (als zu Wohnzwecken) untersagt, und bei Nichteinhaltung den Vermieter zur Auflösung des Mietvertrages berechtigt. Hier stellte der Oberste Gerichtshof fest, dass es sich um einen Auflösungsgrund handelt, der nicht im Gesetz geregelt ist, und daher eine derartige Vereinbarung rechtsunwirksam wäre. Ein solcher Vertragsauflösungsgrund wäre lediglich ein erheblich nachteiliger Gebrauch, der einen wesentlichen Nachteil für den Vermieter voraussetzt. Eine Berufsausübung in der Wohnung könnte etwa dann einen Kündigungsgrund darstellen, wenn eine erhebliche Verletzung der Substanz des Mietgegenstandes damit verbunden ist.

2) Unzulässig ist eine Wertsicherungsklausel, die vorsieht, dass die Mietzinse zwar einem Verbraucherpreisindex angepasst werden, eine Verringerung des Hauptmietzinses aber ausgeschlossen ist.

3) Unzulässig ist eine unklare Definition von Betriebskosten, etwa durch die Formulierung „insbesondere, jedoch nicht ausschließlich zählen zu den Betriebskosten…“.
Unterliegt eine Wohnung dem MRG, sind die Betriebskosten ohnehin endgültig im Gesetz aufgezählt. Allerdings gibt es eine Reihe von Wohnungen, wo dies nicht der Fall ist, sodass ein vertraglicher Spielraum bei der Definition der Betriebskosten besteht. Diese muss aber nach Ansicht des OGH jedenfalls so gestaltet sein, dass für den Mieter von vornhinein erkennbar und auch kalkulierbar ist, welche Kosten auf ihn zukommen können.

4) Die Vereinbarung von Verzugszinsen in Höhe von 5 % über der Bankrate pro Monat, was zu einer Zinsbelastung von über 60 % pro Jahr führen würde, ist jedenfalls sittenwidrig und in dieser Höhe daher unzulässig.

5) Die Klausel, dass der Mieter bauliche Maßnahmen, die zur Erhaltung des Hauses und der dazugehörigen Anlagen notwendig oder zweckmäßig sind, zu dulden hat, ist insofern unwirksam, als bei Mietverträgen, die dem MRG unterliegen, die Duldungspflichten des Mieters im Detail geregelt sind. Außerhalb des MRG ist eine Interessensabwägung durchzuführen, sodass die Klausel in ihrer Absolutheit einen unverhältnismäßigen Eingriff ein das Mietrecht ermöglichen würde, und daher den Mieter gröblich benachteiligt. In diesem Zusammenhang wurde auch festgehalten, dass der Ausschluss eines Mietzinsminderungsrechtes bzw. eines Schadenersatzanspruches wegen derartiger Arbeiten nicht zulässig ist.

6) Unwirksam ist es, dem Mieter die Verpflichtung aufzuerlegen, sämtliche am Mietgegenstand notwendig werdenden Reparaturen auf eigene Kosten durchzuführen, den Mietgegenstand zu erhalten, unter anderem die im Mietgegenstand befindlichen Heizvorrichtungen, ferner sämtlicher Gas-, Elektro- und Wasserinstallation samt Geräten stets im betriebsfähigen Zustand zu erhalten und im Falle von Störungen diese unverzüglich instand setzen zu lassen.

Derartige Klauseln verletzen nach Ansicht des Obersten Gerichtshofes die dem Mietvertrag wesentlich Erhaltungspflicht des Vermieters, und sind daher nicht zulässig.

7) Ebenso wurde es als unzulässig angesehen, den Mieter zu verpflichten das Mietobjekt im ordnungsgemäßen Zustand, d.h. wie bei Mietbeginn übernommen, jedenfalls aber neu ausgemalt zurückzustellen. In diesem massiven Umfang widerspricht eine derartige Regelung dem Wesen des Mietvertrages, da dies darauf hinauslaufen würde, dass der Mieter die Wohnung so zurück geben müsste, als hätte er sie niemals benützt. Da eine gewisse Abnützung wesentliches Element eines Mietvertrages ist - wofür ja auch Mietzins zu bezahlen ist - ist eine derartige Regelung unwirksam.

8) Unzulässig ist ein Vorausverzicht auf sämtliche Investitionen durch den Mieter. Dies widerspricht in weitem Umfang ohnehin den Bestimmungen des MRG, bzw. auch den Bestimmungen des Allgemeinen Bürgerlichen Gesetzbuches, wonach der Ersatz notwendiger Aufwendungen nicht ausgeschlossen werden kann.


Hinsichtlich dieser Klauseln ist festzuhalten, dass sie das Verhältnis zwischen Unternehmer und Konsument betreffen, daher nicht 1:1 auf Mietverhältnisse übertragen werden können, die zwischen Privaten geschlossen werden. Jedenfalls empfiehlt es sich, beim Abschluss eines Mietvertrages auch vorgefertigte bzw. käuflich erwerbbare Musterverträge gründlich durchzulesen, und sich bei den einzelnen Punkten über deren Konsequenz entsprechende Gedanken zu machen.

Thomas Hofer-Zeni (Ungültiges Datum)

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Rechtsanwalt
Dr. Thomas Hofer-Zeni
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