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Die Wohnung der Oma

Wann kann man in den Mietvertrag Verwandter eintreten

Vielfach bekannt ist die Möglichkeit, die Mietwohnung an andere Personen zu übergeben. So ist es manchmal sinnvoll, wenn die Eltern im Falle des Wohnsitzwechsels ihrer Tochter oder ihrem Sohn die Wohnung überlassen. In gewissen Fällen spekuliert man auch mit der Wohnung der Oma, wenn diese in ein Pensionistenheim ziehen sollte. Weniger bekannt ist allerdings, dass dies nur unter ganz bestimmten Voraussetzungen vorgesehen ist. Diese Voraussetzungen im Rahmen des Mietrechtsgesetzes sollen im Folgenden kurz erörtert werden:

Grundsätzlich unterscheidet das Mietrechtsgesetz zwischen der Abtretung des Mietrechtes, d.h. die Übertragung der Hauptmietrechte durch den die Wohnung verlassenden Hauptmieter, und dem Eintrittsrecht nach dem Tod des Hauptmieters.

1. Abtretung des Mietrechtes:
An bestimmte Personen darf der Hauptmieter seine Hauptmietrechte abtreten. Dazu gehören der Ehegatte oder Verwandte in gerader Linie, wozu etwa die Kinder, Enkel, aber auch Eltern und Großeltern. Voraussetzung ist, dass diese Personen mindestens die letzten zwei Jahre mit dem Hauptmieter im gemeinsamen Haushalt in der Wohnung gewohnt haben. An Geschwister dürfen die Mietrechte übergeben werden, wenn sie die letzten fünf Jahre mit dem Hauptmieter im gemeinsamen Haushalt gewohnt haben. Diese Möglichkeit besteht nicht bei Seniorenwohnungen, d.h. etwa für Wohnungen im Rahmen eines Altersheimes.

Die Mieter bzw. die Eintretenden sind verpflichtet, dem Vermieter unverzüglich die Übertragung der Hauptmietrechte bekannt zu geben.

Dieses Recht ist gegenüber dem Vermieter immer durchsetzbar, sodass dieser – wenn die Voraussetzungen gegeben sind - nichts dagegen unternehmen kann.

2. Eintrittsrecht im Todesfall:
Wenn der Hauptmieter einer Wohnung stirbt, dann können der Ehegatte, der Lebensgefährte, Verwandte in gerader Linie und die Geschwister des bisherigen Mieters in dieses Mietrecht eintreten, wenn sie ein eigenes dringendes Wohnbedürfnis haben (d.h. nicht eine andere Wohnmöglichkeit zur Verfügung steht) und schon bisher im gemeinsamen Haushalt mit dem Mieter in der Wohnung gelebt haben.

Will der Lebensgefährte in den Mietvertrag eintreten muss dieser vor dem Tod des Hauptmieters mit diesem mindestens drei Jahre in der Wohnung in einer in wirtschaftlicher Hinsicht gleich einer Ehe eingerichteten Haushaltsgemeinschaft gelebt haben.

Sowohl im Todesfalle als auch im Falle der Übertragung des Hautmietrechtes bleiben die Bedingungen des bisherigen Mietvertrages unverändert. Das gilt auch für die Höhe des Mietzinses, sofern der Ehegatte, der Lebensgefährte oder minderjährige Kinder in das Hauptmietrecht eintreten. Treten andere Personen in das Mietverhältnis ein, so ist der Vermieter berechtigt, ab dem Eintritt den Mietzins auf den zulässigen Kategoriemietzins anzuheben. Der zulässige Kategoriezins richtet sich nach der Ausstattung der Wohnung.

Vermieter sind von der Möglichkeit auf Abtretung oder Eintritt in ein Mietverhältnis in der Regel nicht sehr begeistert, da ihnen dadurch die Chance entgeht, die Wohnung neu und zu einem höheren Mietzins zu vermieten. Umso wichtiger ist es daher entsprechende Nachweise, insbesondere für den gemeinsamen Haushalt mit dem bisherigen Hauptmieter zu sammeln. Dazu gehört u.a. auch eine polizeiliche Meldung an dieser Adresse.

RA Dr. Thomas Hofer-Zeni (11.02.2009)

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