PortraitLesenswertesMusic&ArtKostenlose Online-BeratungHäufig gestellte FragenDownloadsLinksKontakt  
   
Die Kaution

Was ist bei der Vereinbarung einer Kaution zu beachten


In regelmäßigen Abständen beglückt uns der Gesetzgeber mit einer Änderung der wohnrechtlichen Bestimmungen, die glücklicherweise dieses Jahr eher knapp ausgefallen ist. Dabei wurde Rücksicht auf die aktuelle, kritische Wirtschaftslage genommen und die inflationsbedingte Anpassung des Richtwertmietzinses auf nächstes Jahr (2010) verschoben, sodass eine vorläufige Stabilisierung von dem Richtwert unterliegenden Mieten eintritt. Ebenso soll die Anpassung des Richtwertmietzinses nur mehr noch alle zwei Jahre stattfinden.

Was den Energieausweis betrifft, wurde festgehalten, dass der Vermieter die Kosten für die Erstellung des Energieausweises in die Betriebskosten aufnehmen kann.
Schließlich wurden Rahmenbedingungen für die Kaution geschaffen, sodass dies als Anlass dafür genommen werden soll, sich damit ein wenig auseinander zu setzen.

Was ist die Kaution?
Die Kaution ist ein Sicherheitserlag, der bei Beginn des Mietverhältnisses dem Vermieter übergeben wird und die dieser für entstehende Ansprüche, die mit dem Mietverhältnis zusammenhängen, verwenden darf. Die Kaution ist daher zu unterscheiden von der Provision - das ist das Entgelt, das ein Makler für die Vermittlung eines Mietobjektes erhält - und von einer Mietzinsvorauszahlung, die tatsächlich eine Mietzinszahlung darstellt und auf künftige Mieten angerechnet werden muss.

Wie hoch ist die Kaution?
Für die Höhe der Kaution gibt es keine gesetzlichen Vorschriften. Die Praxis sieht in der Regel eine Kaution in der Höhe von zwei bis drei Monatsmieten inkl. Betriebskosten vor, dies kann aber im Konkreten durchaus variieren, sodass hier mit dem Vermieter im Detail die Höhe der Kaution zu besprechen ist.

Was geschieht mit der Kaution?
Der Vermieter muss – wenn die Kaution nicht ohnehin in Form eines Sparbuches übergeben wird – diesen Geldbetrag verzinst veranlagen. Entweder muss er diesen Betrag daher auf ein Sparbuch legen oder auf eine andere Weise veranlagen, die eine gleich hohe Sicherheit wie ein Sparbuch bietet.
Natürlich kann vom Vermieter nicht erwartet werden, dass er ständig die Zinsensituation am Geldmarkt beobachtet und damit auch die Sparbuchkonditionen anpasst. Es wird daher ausreichen, wenn er ein Sparbuch mit branchenüblichen Zinsen im Zeitpunkt des Mietvertrages anlegt.

Neu ist auch, dass sich der Geldbetrag aus dem Vermögen des Vermieters eindeutig abgrenzen lassen muss, sodass im Falle der Insolvenz des Vermieters erkennbar ist, dass es sich um ein Vermögen des Mieters handelt.

Nimmt der Vermieter die Kaution während des Mietverhältnisses in Anspruch, etwa weil Mietzinse nicht bezahlt wurden oder Reparaturen notwendig wurden, die eigentlich der Mieter zu tätigen hatte, so darf der Vermieter diese Beträge aus der Kaution entnehmen und ist der Mieter in der Regel verpflichtet, die Kaution wieder aufzufüllen. Bis zum Ende des Mietverhältnisses sollte daher die Kaution in voller Höhe beim Vermieter vorhanden sein. Das Einstellen der Mietzinszahlungen wenige Monat vor Beendigung des Mietvertrages, um mit der Kaution aufzurechnen, ist ohne Zustimmung des Vermieters nicht zulässig.

Was geschieht mit der Kaution am Ende des Mietverhältnisses?
Am Ende des Mietverhältnisses hat der Vermieter dem Mieter die gesamte Kaution samt den daraus erzielten Zinsen unverzüglich zurückzustellen. Er darf aber berechtigte Forderungen abziehen. Wenn z.B. Schäden am Mietobjekt vorhanden sind, kann er den Auszahlungsbetrag um die Kosten der Sanierung oder allfällige offenen Mietzins- oder Betriebskostenforderungen reduzieren.


RA Dr. Thomas Hofer-Zeni (05.05.2009)

 ZURÜCK

 

Rechtsanwalt
Dr. Thomas Hofer-Zeni
Landstraßer Hauptstr. 82/11 Eingang Hintzerstr.1
1030 Wien

Tel.: +43 1 715 25 26
Fax.: +43 1 715 25 26 - 27

www.hofer-zeni.com


© 2003 by Hofer-Zeni