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Kündigungsschutz bei Mietwohnungen

Vielfach ist nicht bekannt, dass Wohnung, die dem Mietrechtsgesetz unterliegen - und das ist der Großteil der existierenden Wohnungen - einem gesetzlichen Kündigungsschutz unterliegen, was bedeutet, dass der Vermieter Mietverträge nicht grundlos aufkündigen kann.

1. Für welche Mietverträge gilt der Kündigungsschutz:

Grundsätzlich gilt der Kündigungsschutz bei allen Mietverträgen über Wohnungen als auch über Geschäftsräumlichkeiten. Hiervon sind nur einzelne Objekte ausgenommen, wie z.B. Hotelzimmer, Garagenplätze, Altersheime, Schüler- und Studentenheime, Dienstwohnungen, gewisse Wohnungen, bei denen die Mietdauer nicht länger als ein halbes Jahr beträgt, Wohnungen Ein- oder Zweifamilienhäuser oder Ferienwohnungen.


2. Wann kann ein Mietvertrag gekündigt werden:

Gemäß dem Mietrechtsgesetz kann ein Mietvertrag nur aus wichtigem Grund aufgelöst werden kann. Solche wichtigen Gründe sind z. B:

- nicht fristgerechte Bezahlung des Mietzinses;
- ein erheblich nachteiliger Gebrauch des Mietgegenstandes, etwa erhebliche Beschädigung der Substanz des Hauses, wie Müll- und Gerümpelanhäufung, Herbeiführen von Brandgefahr, usw.;
- ein grob ungehöriges Verhalten gegenüber den Mitbewohnern, das das Zusammenleben verleidet, wie andauernde Beschimpfungen der anderen Mieter im Haus, massive Lärmerregung, Verschmutzung und Beschädigung des Stiegenhauses, usw.;
- Begehung einer Straftat gegen den Vermieter oder eine im Haus wohnende Person;
- die Wohnung nicht zur Befriedigung des dringenden Wohnbedürfnisses des Mieters dient, z.B. weil diese eine zweite Wohnung gemietet hat oder eine Eigentumswohnung oder ein Haus besitzt;
- in gewissen Fällen, wenn der Vermieter selbst oder ein Verwandter in absteigender Linie die Wohnung selbst dringend benötigt;
- ein Mietshaus ganz oder teilweise abgetragen oder umgebaut werden muss, und dabei dem Mieter auch Ersatz beschafft wird.


3. Formerfordernis einer Kündigung:

Der Ausspruch einer Kündigung durch den Vermieter nur dann wirksam, wenn dies in Form einer gerichtlichen Kündigung erfolgt. D.h. die Kündigung hat bei Gericht eingebracht zu werden und erst nach Vorliegen eines rechtskräftigen Urteils, gilt der Mieter auch als gekündigt. Ein Brief oder auch die telefonische Bekanntgabe der Kündigung der Wohnung hat keinerlei Wirksamkeit für den Mieter.

Der Mieter kann den Mietvertrag allerdings unter Einhaltung der vereinbarten Kündigungsfristen mittels eines einfachen Briefes an den Vermieter kündigen.


4. Welche Möglichkeiten hat der Vermieter:

Mit der Ausnahme des in der Praxis nicht leicht durchzusetzenden Eigenbedarfes, hat der Vermieter daher kaum Möglichkeiten, selbst eine Beendigung des Mietverhältnisses herbeizuführen. Vielmehr muss er warten, ob der Mieter einen der dargestellten Kündigungsgründe setzt und ist im Falle der Kenntnis eines solchen Kündigungsgrundes zu empfehlen, unverzüglich mit gerichtlicher Kündigung vorzugehen, da ja auch ein Gerichtsverfahren einen zeitlichen Aufwand bedeutet.

Hat der Vermieter den Wunsch, über die Wohnung in absehbarer Zeit wieder zu verfügen, bleibt ihm nur die Möglichkeit, einen befristeten Mietvertrag abzuschließen. Unzulässig ist eine Befristung, die kürzer als drei Jahre ist.
Nachteil dabei ist, dass bei jenen Wohnungen, für die das Gesetz eine Mietzinshöchstgrenze vorgesehen hat, im Falle einer Befristung ein Abschlag von 25 % zu gewähren ist, sodass in vielen Fällen auch mit Einbußen bei den Mietzinseinnahmen zu rechnen ist.

RS Dr. Thomas Hofer-Zeni (10.02.2010)

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Rechtsanwalt
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