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Die Willensbildung im Wohnungseigentum

Als Wohnungseigentümer steht man oft einer unpersönlichen Hausverwaltung gegenüber und einer großen Anzahl an Miteigentümern, die man zum Großteil nicht kennt. Man fühlt sich machtlos, insbesondere dann, wenn es um Entscheidungen geht, die die Anlagen und allgemeinen Teile der Liegenschaft betreffen und die natürlich auch mit entsprechenden finanziellen Folgen verbunden sind.


Es soll daher kurz dargestellt werden, wie die Willensbildung innerhalb eines Wohnungseigentumssystems zustande kommt, bzw. welche Möglichkeiten dem einzelnen Wohnungseigentümer zustehen:

1. Die ordentliche Verwaltung übernimmt in der Regel die Hausverwaltung. Ungeachtet dessen kann die Mehrheit der Wohnungseigentümer (entscheidend sind dabei die Miteigentumsanteile) auch in diesen Angelegenheiten Entscheidungen fällen und dem Hausverwalter diesbezüglich Weisungen erteilen.

Zu den Bereichen der ordentlichen Verwaltung gehören etwa

- die Erhaltung der allgemeinen Teile
- die Bildung einer Rücklage
- Aufnahme von Darlehen zur Deckung der Kosten der ordnungsgemäßen Erhaltung
- Abschluss einer angemessenen Versicherung
- Bestellung des Verwalters und dessen Abberufung
- die Erlassung einer Hausordnung
- die Vermietung von allgemeinen Teilen an Personen, die nicht Wohnungseigentümer sind.

2. Zur außerordentlichen Verwaltung gehören die wesentlichen Änderungen an den allgemeinen Teilen der Liegenschaft, die über die gewöhnliche Erhaltung hinausgehen. Darüber entscheidet jedenfalls die Mehrheit der Wohnungseigentümer.

3. Entscheidungen der Wohnungseigentümer werden im Rahmen einer Eigentümerversammlung oder im Rahmen von Umlaufbeschlüssen gefällt.

Wenn im Wohnungseigentumsvertag nichts anderes vereinbart ist, hat der Verwalter alle zwei Jahre eine Eigentümerversammlung einzuberufen. Darüber hinaus können mindestens drei Wohnungseigentümer, die zusammen mindestens ein Viertel der Anteile haben, vom Verwalter schriftlich unter Angabe eines wichtigen Grundes die Einberufung einer Wohnungseigentümerversammlung verlangen.

Die Einberufungen der Wohnungseigentümerversammlungen aber auch deren Beschlüsse, sind durch Anschlag an einer deutlich sichtbaren Stelle des Hauses und durch Übersendung an die Wohnungseigentümer schriftlich zur Kenntnis zu bringen.

4. Gegen Beschlüsse der Wohnungseigentümergemeinschaft stehen den Wohnungseigentümern folgende Möglichkeiten zur Verfügung:

- Jeder Wohnungseigentümer kann innerhalb eines Monats ab Anschlag einen Antrag beim zuständigen Bezirksgericht stellen, dass der Beschluss rechtsunwirksam ist wegen formeller Mängel, Gesetzeswidrigkeit oder Fehlens der erforderlichen Mehrheit.
- In Maßnahmen der außerordentlichen Verwaltung kann jeder der Überstimmten binnen drei Monaten einen Antrag beim zuständigen Bezirksgericht auf Aufhebung des Mehrheitsbeschlusses verlangen, insbesondere dann, wenn die beschlossene Veränderung den Antragsteller übermäßig beeinträchtigen würde oder die Kosten der Veränderung nicht aus der Rücklage gedeckt werden können.

Jeder Wohnungseigentümer kann darüber hinaus weitere begründete Anträge an das Gericht stellen, insbesondere dass
- Erhaltungsarbeiten durchgeführt werden
- angemessene Rücklagen gebildet werden
- eine angemessene Feuer- und Haftpflicht-Versicherung abgeschlossen wird,
- der Verwaltervertrag aufgelöst wird oder
- dem Verwalter gewisse Pflichten auferlegt werden usw.


Zusammenfassend ist festzuhalten, dass die Durchsetzung oder die Abwehr von wichtigen Entscheidungen im Rahmen des Wohnungseigentums durchaus möglich ist, aber doch einen relativ aufwändigen Prozess erfordert wobei zusätzlich noch eine entsprechende Einwirkung auf die Miteigentümer zur Herstellung einer Mehrheitsbildung notwendig ist.

RA Dr. Thomas Hofer-Zeni (07.04.2011)

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