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Mietzinsbildung bei Vorsorgewohnungen

Bei welchen Wohnungen bestehen keine oder nur geringe Einschränkungen bei der Vereinbarung des Mietzinses?

Die in den letzten Jahren regelmäßig veröffentlichten Hiobs-Botschaften im Zusammenhang mit der katastrophalen Wirtschaftsentwicklung wecken vermehrt den Wunsch, sein Geld sicher anzulegen und sich wertbeständige Vermögenswerte für die Zukunft zu schaffen. Der schon seit Jahren bestehende Trend zur Vorsorgewohnung nimmt daher weiter zu.

Die dahinter stehende Idee ist die, dass man eine Eigentumswohnung käuflich erwirbt und die Rückzahlungsraten des Anschaffungskredites sowie die dabei anfallenden Zinsen durch die Einnahmen aus der Vermietung des Objektes abdeckt werden. So könnte der Käufer in etwa 20 Jahren ohne nennenswerte Investitionen über ein lastenfreies Objekt verfügen.

Soweit die Theorie.

Die Wirklichkeit weist allerdings eine Reihe von Stolpersteinen auf, vor allem deshalb, ja die zukünftige Entwicklung niemals vollständig vorhersehbar ist. Unberücksichtigt bleiben dabei oft die Kosten der Erhaltung und Verbesserung der Wohnung und des Hauses. Auch die Sicherheit, dass Mieter immer brav ihren Mietzins bezahlen, ist natürlich keineswegs immer gegeben. Übrig bleibt jedenfalls, dass der Erfolg eines solchen Projektes in hohem Maße damit verbunden ist, wie gut dieses vermietet werden kann. Das hängt davon ab, ob ein frei vereinbarter Mietzins zulässig ist, oder ob hier in der Regel nur der im Mietrechtsgesetz festgelegte Richtwertmietzins, oder möglicher Weise gar nur ein Kategorie-Mietzins verrechnet werden kann. Diese Mietzinse liegen deutlich unter dem auf dem freien Markt möglichen und angemessenen Mietzinseinnahmen, so dass Wohnungen, für die diese Beschränkungen gelten, auch hinsichtlich ihres Wertes deutliche Einschränkungen erfahren müssen.

Gerade deshalb ist es sinnvoll sich vorab zu informieren, bei welchen Wohnungen tatsächlich keine oder nur geringe Einschränkungen bei der Vereinbarung des Mietzinses bestehen. Dies soll hier im Folgenden dargestellt werden:

1. Die Mietzinsbeschränkungen des MRG gelten für folgende Wohnungen nicht, damit ist der Mietzins frei vereinbar:

a) Wohnungen in Gebäuden, die ohne öffentliche Mittel aufgrund einer nach dem 30.06.1953 erteilten Baubewilligung neu errichtet wurden,

b) Wohnungen, die durch den Ausbau eines Dachbodens oder eines Aufbaus aufgrund einer nach dem 31.12.2001 erteilten Baubewilligung neu errichtet worden sind,
c) Mietgegenstände, die durch einen Zubau aufgrund einer nach dem 30.09.2006 erteilten Baubewilligung neu errichtet worden sind,
d) Eigentumswohnungen in einem Gebäude, das aufgrund einer nach dem 08.05.1945 erteilten Baubewilligung neu errichtet worden ist.


2. Ein angemessener Mietzins (hier ist die Obergrenze der ortsübliche Mietzins, der im Zweifel durch einen Sachverständigen zu ermittelt ist) darf für folgende Wohnungen vereinbart werden:

a) wenn das Objekt nicht als Wohnung, sondern als Büro gemietet wird (Achtung: hier ist möglicherweise eine Widmungsänderung erforderlich)
b) die Wohnung in einem Gebäude gelegen ist, das aufgrund einer nach dem 08.05.1945 erteilten Baubewilligung neu errichtet worden ist, oder durch Um-, Auf-, Ein- oder Zubau neu geschaffen wurde.
c) Wohnungen mit einer Ausstattungs-Kategorie A oder B und einer Nutzfläche von über 130 m², sofern die Wohnung innerhalb von sechs Monaten weitervermietet wird.

Hinsichtlich dieser genannten Kriterien sind einige Ermittlungen im Rahmen eines Kaufvertrages notwendig. Sicherheitshalber sollte man sich - soweit zugesagt - die diesbezüglich relevanten Eigenschaften auch im Kaufvertrag ausdrücklich schriftlich zusichern lassen.

Hofer-Zeni (02.02.2012)

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Rechtsanwalt
Dr. Thomas Hofer-Zeni
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