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Umbauen, Zubauen, Ausbauen oder die Tücken des Baurechts

Sie wollen umbauen, zubauen oder ausbauen, ein Schwimmbad oder eine Gartenhütte errichten? Diesen Vorhaben ist neben Schweiß, Schutt und viel Arbeit auch noch etwas gemeinsam: sie unterliegen alle dem Baurecht.

Das Bauwesen selbst fällt in den Zuständigkeitsbereich der einzelnen Bundesländer, und so gibt es auch für jedes einzelne Bundesland eine eigene Bauordnung. Die rechtliche Ausgangssituation ist daher von Bundesland zu Bundesland unterschiedlich, sodass das Einholen einer Auskunft bei der jeweils zuständigen Baubehörde unvermeidbar ist.

Nachstehend soll daher lediglich ein Überblick über grundlegende Bedingungen gegeben werden, die bei derartigen Vorhaben zu berücksichtigen sind:

Das Baurecht unterscheidet grundsätzlich zwischen bewilligungspflichtigen Bauvorhaben und anzeigepflichtigen Vorhaben.

Bewilligungspflichtige Bauvorhaben bedürfen der Durchführung eines Bewilligungsverfahrens, das im Wesentlichen die Vorlage eines Bauplanes und einer Baubeschreibung sowie des Nachweises der Bauberechtigung (Nachweis des Eigentums, oder Zustimmung des Eigentümers)vorsieht. Nach der Vorprüfung durch die Baubehörde führt diese eine Bauverhandlung durch, bei welcher die Parteien und Nachbarn zu laden sind, die allfällige Einwendungen erheben können, etwa im Hinblick auf die Standsicherheit, die Trockenheit und den Brandschutz der Nachbargebäude, Bebauungsweise, Bauhöhe, usw. Werden keine Nachbarrechte berührt, dann kann die Bauverhandlung entfallen. Nur wenn kein Widerspruch erhoben wird, kann die Baubewilligung erteilt werden.

Baubewilligungspflichtig sind im Wesentlichen:

- Neu-, Zu- und Umbauten von Gebäuden;
- die Abänderung von Bauwerken, wenn die Standsicherheit tragender Bauteile, der Brandschutz oder die hygienischen Verhältnisse beeinträchtige werden, ein Widerspruch zum Ortsbild entsteht, oder Nachbarrechte verletzt werden könnten;
- die Lagerung brennbarer Flüssigkeiten;
- der Abbruch von Bauwerken;
- die Veränderung der Höhenlage des Geländes.

In manchen Fällen genügt statt der Beantragung einer Baubewilligung eine Bauanzeige, die einige Wochen vor dem Beginn der Bauausführung der Baubehörde schriftlich zur Kenntnis zu bringen ist. Die Bauanzeige hat eine zur Beurteilung des Vorhabens ausreichende Skizze und Beschreibung zu enthalten. Die Baubehörde hat dann mitzuteilen, ob das Vorhaben anzeige- oder bewilligungspflichtig ist.

Zu den anzeigepflichtigen Bauvorhaben gehören etwa:

- Die Aufstellung von Gerätehütten und Gewächshäusern;
- Loggienverglasungen, der Austausch von Fenstern, wenn sich deren Erscheinungsbild ändert;
- die Aufstellung von Wärmeerzeugungs- oder Zentralheizungsanlagen;
- der Austausch von Maschinen oder Geräten, wenn der Verwendungszweck gleich bleibt, und die zu erwartenden Auswirkungen gleichartig bleiben;
- die Herstellung von Hauskanälen;
- die Aufstellung von TV- Satellitenantennen und Solaranlagen, oder deren Anbringen an Bauwerken;
- die Errichtung von Senk- und Jauchegruben;

Nur bei geringen Bauvorhaben entfällt sowohl die Bewilligungs- als auch die Anzeigepflicht. Zu diesen bewilligungs- und anzeigefreien Vorhaben gehört ebenfalls:

- Die Herstellung von Anschlussleitungen;
- Kleinere Gartenhütten, Lauben usw;
- Die Auf- oder Herstellung von Wasserbecken;
- Die Instandsetzung und Instandhaltung von Bauwerken, wenn die Konstruktion- und Materialart beibehalten wird;
- Abänderungen im Inneren des Gebäudes, die nicht die Standsicherheit und den Brandschutz beeinträchtigen (in Wien anzeigepflichtig);
- Die Aufstellung von Einzelöfen oder Herden;
- Die Errichtung und Aufstellung von Hochständen, Gartengrillern und Spielgeräten, usw.

Es muss festgehalten werden, dass diese Aufzählungen nur beispielhaft sind, und nicht für alle Bundesländer zutreffen. Sowohl die Beurteilung als bewilligungs-, anzeigepflichtig oder freies Bauvorhaben, ist von Bundesland zu Bundesland verschieden, als auch die jeweiligen Ausmaße die eine Anzeige oder Bewilligung erfordern. Dies gilt auch für die jeweiligen Fristen. Es ist daher in jedem Fall eine vorherige Absprache mit der zuständigen Baubehörde notwendig. In der Regel kann man damit rechnen, dass die Baubehörde auch hilfsbereit mit Tipps verschiedenster Art zur Verfügung steht, sodass ein derartiger Behördenweg in jedem Fall zu empfehlen ist.

Im umgekehrten Fall kann bei Errichtung eines Gebäudes ohne entsprechende Bewilligung nicht nur eine Baueinstellung drohen, sondern auch im Extremfall die Anordnung des Abbruches des errichteten Gebäudes oder Gebäudeteiles.



Dr. Thomas Hofer-Zeni (18.09.2003)

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