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Umbau in der Mietwohnung

Rechte und Pflichten des Mieters bei Umbau und Renovierung

Die Gestaltung der eigenen vier Wände ist wohl ein verständliches Bedürfnis und auch Vor-aussetzung dafür, dass man sich in seiner Wohnung zuhause fühlt. Hier treffen aber oft die Interessen des Eigentümers auf die Interessen und Wünsche des Mieters als Besitzer und Nutzungsberechtigten aufeinander.

Es ist nachvollziehbar, dass der Hauseigentümer nicht begeistert sein wird, wenn der Mieter seine eigenen Vorstellungen von Ästhetik, etwa in Form von schiefen Wänden, unebenen Fußböden, usw., verwirklicht.

Es soll daher hier kurz festgehalten werden, was erlaubt ist, und was nicht:

1) Unwesentliche Veränderungen:

Selbstverständlich sind unwesentliche Veränderungen auch ohne Zustimmung des Vermie-ters zulässig und können jederzeit durchgeführt werden auch ohne, dass dem Vermieter dies mitgeteilt wird. Diese Veränderungen müssen allerdings leicht beseitigbar sein und dürfen natürlich schutzwürdigen Interessen des Vermieters nicht widersprechen sowie den Bestand und den Wert des Mietgegenstandes nicht beeinträchtigen. Dazu gehören etwa Verfliesun-gen, Tapezierungen, Malereien, usw.

2) Wesentliche Veränderungen:

Bei wesentlichen Veränderungen ist jedenfalls der Vermieter zu informieren. Um diese Maß-nahme auch später nachweisen zu können, empfiehlt es sich, diese schriftlich vorzunehmen. Lehnt der Vermieter nicht innerhalb von 2 Monaten nach Zugang der Anzeige diese Verän-derungen ab, so gilt die Zustimmung als erteilt.

3) Duldung durch den Vermieter:

Folgende Arbeiten sind durch den Vermieter jedenfalls zu dulden:

- Die Errichtung oder den Erfordernissen der Haushaltsführung dienende Umgestal-tung von Wasserleitungs- Lichtleitungs– Gasleitungs- Beheizungs- oder sanitären An-lagen;
- Energiesparmaßnahmen im Mietgegenstand;
- Verbesserungen aufgrund von Förderungen aus öffentlichen Mitteln;
- Einleitung eines Fernsprechanschlusses;
- Anbringung der nach dem Stand der Technik notwendigen Antennen und sonstigen Einrichtungen für den Hörfunk- und Fernsehempfang inklusive Kabelfernsehen (Vor-sicht: nur innerhalb der Wohnung), sowie für Multimediadienste, soweit der Anschluss an eine bestehende Einrichtung nicht möglich oder nicht zumutbar ist.
Weitere Voraussetzung dafür ist, dass der Mieter die einwandfreie Ausführung gewährleistet, die Kosten trägt, keine wesentlichen Interessen des Vermieters beeinträchtigt werden, keine Schädigung des Hauses und des äußeren Erscheinungsbildes erfolgt, und auch keine Ge-fahr für die andere Personen entsteht.

4) Wiederherstellungspflichten des Mieters:

Der Vermieter kann seine Zustimmung zu wesentlichen Veränderungen im Mietgegenstand von der Verpflichtung des Hauptmieters zur Wiederherstellung des früheren Zustandes ab-hängig machen. Das ist dann nicht möglich, wenn die oben genannten privilegierten Arbeiten durchgeführt wurden.

5) Ansprüche auf Aufwandersatz:

Nützliche Aufwendungen, an denen der Vermieter einen Vorteil hat, sind durch diesen nach Beendigung des Mietverhältnisses im jeweiligen Umfang des noch vorhandenen Wertes ge-genüber dem Mieter abzulösen. Diese Ansprüche müssen jedoch binnen 6 Monaten nach Zurückstellung des Bestandes gerichtlich geltend gemacht werden. Dies ist dann nicht mög-lich, wenn die Arbeiten ausdrücklich gegen den Willen des Vermieters vorgenommen wur-den.

Die Zustimmung des Vermieters entbindet selbstverständlich nicht von Einholung notwendi-ger baubehördlicher Genehmigungen oder von Anzeigepflichten, die selbstverständlich auch für die ordnungsgemäße Durchführung von Arbeiten notwendig ist, und die auch die Voraus-setzung für allenfalls in der Folge entstehenden Ersatzanspruch bilden können.

RA Dr. Thomas Hofer-Zeni (27.01.2004)

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